TERMS

Terms of Investment . . . . . . . . . . . . 60 months
Current interest rate . . . . . . . . . . . . . . . .12.0%*
Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .N/A
Spread over the index . . . . . . . . . . . . . . . . N/A
Frequency of rate changes . . . . . . . . . . . .N/A
Interest rate ceiling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . N/A
Interest rate floor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . N/A
Discount points to the lender . . . . . . . . . .N/A
Repayment schedule . . . 15 year amortization
Monthly payment . . . . . . . . . . . . . . . . $975.14*
Frequency of payment change . . . . . . . . .N/A
Purchase price of the note . . . . . . . . . .$81,250
Current balance on the note . . . . . . . . $81,250
Maturity date . . . . . . . . . . . . . . . . April 1, 2003
Balloon payment after 60 mos. appr.   $69,607
Late charge amount . . . . . . . . . . . . . . . $107.66
Prepayment penalty . . . . . . . . . . . . . . . . .None
*Net of servicing costs

EQUITY ANALYSIS

Appraised Value as of February 10, 1998 . . . .$125,000
Less Senior Liens
First trust deed of . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $
Beneficiary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
P&I payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$
Interest rate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . %
Matures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Second trust deed of . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$
Beneficiary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
P&I payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$
Interest rate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . %
Matures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Third trust deed of . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$
Beneficiary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
P&I payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$
Interest rate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . %
Matures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Protective equity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $43,750
Loan-to-value ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65.0%

PROPERTY

Project: ALMOND AVENUE OFFICE BUILDING

Property address: 11238 Almond Ave., Fontana, CA

Description: The subject property consists
of a one-story, wood frame converted single
family residence.  The building is 2,274 gross
sq.ft.

OPERATING STATEMENT

INCOME
Rental Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$21,383
Laundry and Other Net Income . . . . . . . .N/A
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Total Income: $21,383
Less 10% Vacancy Allowance . . . . . . . .2,138
. . . . . . . . . . .Effective Gross Income $19,245

EXPENSES
Gas and electric . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$800
Mgmt. offsite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
Gardner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Repairs & maint. . . . . . . . . . . . . . . . . 2,000
Salaries & Payroll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Supplies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,500
Payroll Taxes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gardner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reserves for replacement . . . . . . . . . .500
Legal & Audit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600
.
. . . . . . . . . . . . . . . . Total Expenses:   $5,977
NET OPERATING INCOME . . . . .$13,268
Note: Based on appraiser's estimates.

BORROWERS

ALMOND AVENUE OFFICE BUILDING